من أجل أن يعيش الناس في منازل نظيفة ومجددة ، والتمتع بالتجول في المنزل ، تحتاج إلى الحفاظ على عمل نظام كامل من المرافق ، وتنظيم استخدام الممتلكات المشتركة بشكل صحيح ، والعناية براحة السكان والمناظر الطبيعية في الفناء. من يجب أن يفعل ذلك؟ من الواضح أن سكان مبنى سكني يحتاجون إلى القيام بعمل مهم لتنظيم مثل هذه الهيئة التي ستكون في مصلحتهم لرعاية الممتلكات المشتركة في الوقت المناسب والحفاظ على النظافة والنظام في المنزل. يشار إلى مجموعة كاملة من أعمال الصيانة المنزلية باسم مكتب MKD.
كيف يمكن تنفيذ إدارة MKD بالضبط؟
حول ما هي أساليب إدارة MCD الموجودة في الوقت الحاضر ، سمع الكثير. ولكن لفهم التفاصيل غالبًا ما يكون الوقت غير كافٍ ، على الرغم من أن هذه المعرفة مفيدة جدًا.
في RF LC ، يتم تحديد طرق التحكم في MKD بسهولة جدًا لفهمها (الجزء 2 من المادة 161). ومع ذلك ، لا تنطبق جميعها على أي منزل. إذا كان هناك أقل من ثلاثين شقة في MKD ، فإن تشريعات الإسكان توفر إدارة مباشرة كوسيلة لإدارة MKD. في هذه الحالة ، يتم إبرام العقود مع الموردين والإصلاح والنظافة والعاملين الآخرين من قبل مالكي الشقق ، الذين سيجيبون على هيئات التفتيش ويدفعون الغرامات في حالة اكتشاف مشاكل في مجال السلامة من الحرائق والحوادث وجمع القمامة في وقت غير مناسب. تتم الإدارة ، كقاعدة عامة ، بواسطة مجموعة مبادرة من المستأجرين أو ممثل مختار مجانًا. لكن تنفيذ أنشطة صيانة وتشغيل MKD هو عمل كبير ، وبالتالي فإن الإدارة المباشرة كوسيلة لإدارة MKD معقولة التثبيت في المنازل الصغيرة. لكل مقيم رؤيته الخاصة لصورة منزل ومدخل مثاليين ، لذلك يؤثر عدد السكان بشكل مباشر على القدرة على الوصول إلى حل وسط ويؤثر على احتمالية النزاعات وسوء الفهم.
الخيار الثاني لإدارة MKD ، المشار إليه في قانون الإسكان ، هو إدارة نوع معين من الكيانات القانونية. على وجه الخصوص ، قد يكون مثل هذا الشخص شراكة بين أصحاب المنازل (HOAs) أو تعاونية الإسكان (LCD) أو تعاونية استهلاكية متخصصة أخرى (PC). باستخدام طريقة الإدارة هذه ، يصرح مالكو الشقق للكيان القانوني بتوقيع عقود الإصلاحات الروتينية ولجميع جوانب تشغيل ممتلكات المنزل ، بالإضافة إلى إمدادات المياه والصرف الصحي والتدفئة وغيرها من الخدمات.
يتضمن الخيار الثالث إبرام اتفاقية مع منظمة إدارة ستؤدي مجموعة كاملة من الخدمات لـ MKD وفي نفس الوقت تكون مسؤولة عن الانتهاكات المحتملة لمتطلبات التشريع الروسي لسلطات التفتيش.
من الذي يختار طريقة التحكم في MCD؟
لا يمكن لمالكي الشقق التخلص من أمتارهم المربعة فحسب ، بل يجب عليهم أيضًا الحفاظ على العقار المشترك في حالة جيدة. لذلك ، تحتوي شاشة LCD الخاصة بالاتحاد الروسي على توجيه لأصحاب المنازل لتحديد كيفية إدارة منازلهم. قبل اختيار طريقة إدارة MCD ، يجب على مالكي الشقق أن يدرسوا بالتفصيل تفاصيلهم ، أيها الأنسب للمنزل ، مع مراعاة عمره وحالته والميزات الأخرى ، بالإضافة إلى ارتباطه باستعداد الملاك لإدارة منازلهم ودفع فواتير المرافق في الوقت المحدد.
يتم الاختيار النهائي في الاجتماع العام للمالكين ، والذي يمكن عقده شخصيًا أو منظمًا دون حضور شخصي لجميع المقيمين. من أجل أن يكون قرار الاجتماع صحيحًا ، يجب على السكان التصويت له ، والذين يحصلون معًا على 50 أو أكثر من الأصوات. يجب أن يكون اختيار طريقة إدارة MKD من خلال الاجتماع العام مقبولاً تمامًا من قبل كل مستأجر في MKD ، حتى على الرغم من احتمال حذف الاجتماع نفسه. عندما يُعقد الاجتماع غيابيًا ، تعتبر المشاركة بمثابة نقل في الوقت المناسب من قبل صاحب القرار كتابةً. يتم تسجيل نتيجة هذا الاجتماع لأصحاب الشقق في بروتوكول لاختيار طريقة إدارة MCD ، والتي يتم نشرها في المداخل بطريقة تجعل كل مالك شقة على دراية بها. يتم الطرح العام من قبل بادئ الاجتماع في غضون عشرة أيام بعد القرار. وبنفس الطريقة ، من خلال تنظيم اجتماع عام ، يتم تحقيق إمكانية تغيير طريقة إدارة MKD.
ينطبق كل ما سبق على المنازل المأهولة بالفعل. لكن الوضع يختلف مع البيوت المبنية حديثًا. غالبًا ما يحدث أنه في مبنى جديد ، ليس لجميع المستأجرين الحق في الملكية ، على سبيل المثال ، هم أصحاب حقوق معاناة طويلة. نظرًا لحقيقة أن هؤلاء المواطنين ، وفقًا لتشريعات الإسكان ، ليس لديهم الحق في التصويت على مسألة تحديد شكل إدارة المنزل ، يصبح من المستحيل اختيار طريقة لإدارة هذا المنزل.
ماذا سيحدث إذا لم يتم تحديد طريقة التحكم في MCD؟
يحدد قانون الإسكان الفترة الزمنية التي تتاح فيها الفرصة للمالكين للتفكير في وتنظيم عملية إنشاء صندوق القرن الأفريقي أو اختيار منظمة الإدارة.
إذا لم يبدأ السكان في اللغز مع اختيار طريقة الإدارة أو لم يتمكنوا من القيام بذلك لأسباب موضوعية ، وكذلك في حالة عدم تنفيذ قرار اختيار طريقة إدارة MKD بعد ذلك ، تقوم الحكومة المحلية بالإجراءات اللازمة لتنظيم المنافسة لتحديد المنظمة الإدارية. هنا ، لا يحق لأي من المستأجرين أن يرفض ، ويلتزم كل مالك باتباع أحكام اتفاقية الإدارة المبرمة مع المنظمة الإدارية المختارة ، بغض النظر عما إذا كانت هذه الاتفاقية تناسبه أم لا. ولكن هناك دائمًا فرصة إجرائية لتصحيح الوضع الحالي وعقد اجتماع عام قبل انتهاء العقد ، حيث يتم مناقشة مسألة تغيير طريقة إدارة MKD أو المنظمة الإدارية.
ما الذي يشمل صيانة المباني في MKD؟
يتم تحديد جميع الخدمات والأعمال المتعلقة بمفهوم "صيانة المباني في MKD" من خلال تشريعات الإسكان. يتضمن هذا المفهوم مجموعة واسعة من الخدمات لتنظيم إمدادات المياه والكهرباء والغاز والطاقة الحرارية وتسجيل المواطنين الذين يعيشون في المنزل وخدمات المحاسبة والتشغيل الفني والصيانة الصحية.
وتشمل العملية الفنية بدورها صيانة الأنظمة الهندسية للمبنى وأعمال الإصلاح. تشمل الصيانة الصحية مجموعة كاملة من التدابير للحفاظ على النظافة والنظام في المنزل وفي المنطقة المجاورة ، على سبيل المثال ، التنظيف ، والتطهير ، والتغير ، والتطهير.
ماذا تفعل HOA؟
تظهر طريقة إدارة MCD مثل HOA حيث يرغب بعض المستأجرين في التحكم في إنفاق الأموال على خدمة منازلهم. لا تنشأ قيادة القرن الأفريقي من نقطة الصفر ، ولكن يتم إنشاؤها دائمًا من السكان الأكثر نشاطًا واهتمامًا. وعلى الرغم من أن مثل هذه المبادرة لا يمتلك المواطنون دائمًا المعرفة القانونية الكاملة والمعرفة في مجال المرافق العامة ، فإن العامل المهم في العمل الناجح هو الرغبة في جعل منزلهم أفضل. يجب أن يقوم مجلس إدارة القرن الأفريقي بالعمل التعاقدي بشأن التنظيف وإزالة القمامة وصيانة المرافق والجوانب الأخرى لصيانة المنزل والمنطقة المجاورة. يعد الحفاظ على النظام واتباع معايير السلامة والصحة من الحرائق أيضًا وظيفة مهمة لـ HOAs. يفترض الجانب المالي للإدارة محاسبًا في HOA لتتبع الأموال التي يتم تحويلها من قبل المستأجرين لدفع تكاليف المرافق ، وكذلك الأموال التي يتم إنفاقها على احتياجات المنزل. يمكن الحصول على دخل إضافي HOA من تأجير أي جزء من الممتلكات المشتركة.
إذا قرر المالك ما إذا كان يريد أن يصبح عضوًا في HOA أم لا ، فإن HOA بدوره ليس له الحق في رفض القبول في صفوفه ، حتى لو عارضه أعضاء آخرون في HOA فجأة. يرتبط عدم الرغبة في أن تصبح عضوًا في HOA أحيانًا بالحاجة إلى الدفع مقابل خدمات إضافية - الأمن في موقف السيارات وفي الشرفة ، وأسرّة الزهور في الفناء ، وكاميرات الفيديو على الأرضيات. في الواقع ، بالنسبة لأعضاء HOA ، فإن الدفع إلزامي إذا اتخذ مجلس HOA مثل هذا القرار. قد يكون الناتج في هذه الحالة هو اتفاق فردي مع HOA ، حيث سيتم الموافقة على جميع الرسوم مقدمًا.
كيف تعمل شركة إدارة؟
عند إبرام اتفاقية مباشرة بين المالكين وشركة الإدارة المتخصصة ، من المتوقع أن تقدم الخدمات الفنية والصحية في المنزل ، بالإضافة إلى تنفيذ أعمال إصلاح عالية المستوى ، حيث سيتمكن المتخصصون المحترفون وذوي الخبرة العاملون في شركة الإدارة من تقييم الحاجة إلى العمل وتعقيده بشكل صحيح ، سيختارون المواد المناسبة ، ويدعون المتخصصين المناسبين. إذا كانت شركة الإدارة تعمل مع العديد من المنازل ، فمن الممكن أيضًا انخفاض تكلفة العمل والخدمات. ومع ذلك ، غالبًا ما يكون التواصل مع شركة الإدارة أمرًا صعبًا ، وحتى حادثة صغيرة مثل المصباح المحترق يمكن أن تكون غير ملائمة لعدة أيام.
العقد مع شركة الإدارة: ما هو الأهم؟
إن أهم خطوة في عملية إنشاء إحدى طرق إدارة MKD هي تطوير وإبرام اتفاقية مع شركة الإدارة. سيحدد محتوى العقد العلاقة المستقبلية بين المستأجرين وشركة الإدارة ، بما في ذلك إمكانية إنهاء العقد في حالة الأداء غير العادل لوظائف صيانة المنزل. يجب أن يشير نص العقد إلى جميع ممتلكات المنزل وأنواع وتواتر العمل والخدمات التي سيطلب من شركة الإدارة القيام بها ، وحجم وتوقيت جميع المدفوعات التي سيتعين على أصحابها دفعها. يمكن أن ينص العقد أيضًا على إجراء إبلاغ السكان عن العمل المنجز. إذا لم يتم ذلك ، فيجب استلام التقرير من قبل المالكين مرة واحدة في السنة.
لماذا يتم جمع مجلس MCD؟
مسؤولية أخرى للمستأجرين تصبح اختيار مجلس المنزل في حالة اختيار الخيار مع شركة إدارة من طرق إدارة MCD. والواقع أن المهام الرئيسية للمجلس هي صياغة الاقتراحات ومراقبة العمل الجاري. في اجتماع للمالكين ، يقدم أعضاء المجلس مقترحات بشأن ما يجب إصلاحه ، وأعمال الصيانة التي يمكن إعادة جدولتها للسنة المقبلة ، والتي تتطلب تدابير عاجلة ، ولمن ولأي غرض من الممكن استئجار الممتلكات المشتركة والجوانب الأخرى لصيانة MKD و المناظر الطبيعية. كما تشمل أهداف المجلس دراسة العقود والاتفاقيات التي يقترحون إبرامها لأصحابها من أجل حماية حقوق ومصالح سكان المنزل. وبناءً على نتائج المراجعة ، يضع المجلس استنتاجاته وتوصياته بشأن جميع الوثائق. يمكننا القول أن مجلس MKD ينظم مناقشة القضايا المهمة في اجتماعات الملاك ، ويتفاعل مع المنظمة المدارة ويرصد تنفيذ شروط عقد الإدارة.
إيجابيات وسلبيات الأشكال المختلفة لإدارة MCD
إذا قمنا بإجراء وصف مقارن لطرق التحكم في MCD ، يمكننا استخلاص الاستنتاجات التالية. الفرق الأساسي هو أن الإدارة المباشرة تنطوي على حل جميع القضايا من قبل سكان المنزل. بينما تسمح لك طريقتان أخريان لإدارة MKD بنقل عبء المسؤولية على أكتاف رئيس HOA أو قيادة المنظمة الإدارية. من ناحية أخرى ، مع الإدارة المستقلة ، من الممكن العمل بأموال أكثر قدرة على الحركة وتعديل اختيار العمل والخدمات بمرونة وفقًا للوضع الحالي. يمكن للمقيمين الذين يديرون المنزل مباشرة تقليل تكاليف إصلاح وصيانة المنزل بشكل كبير ، واختيار المقاولين وفقًا لرغباتهم في تكلفة العمل والخدمات.
في هذه الحالة ، ستكون السمة المميزة للعقد مع شركة الإدارة هي تلقي الخدمات المهنية وفقًا لمتطلبات القانون. عند إدارة المستأجرين أو في شكل HOA ، لا يشارك الأشخاص ذوو التعليم الخاص والمهارات دائمًا في تنظيم خدمة المنزل ، وبالتالي ، قد تكون هناك حاجة إلى تكاليف إضافية لتدريب الموظفين في مجال الإسكان والخدمات والتشريعات المجتمعية. كما أن المنظمات الإدارية ، كقاعدة عامة ، لديها معدات متخصصة متاحة تسمح لها بتقديم العديد من الخدمات على مستوى أعلى. بشكل عام ، جميع طرق إدارة MCD لها فروق دقيقة خاصة بها يجب أخذها في الاعتبار عند اتخاذ قرار.
