التكلفة هي إحدى الخصائص الرئيسية لموضوع معاملة القانون المدني. ما هي أعراضه؟ كيف يتم تصنيف القيم؟ لأي غرض في الأعمال التجارية أو في مجال العقارات يتم حساب المؤشرات ذات الصلة وبأي طرق؟
ما هي التكلفة والتقييم
قبل دراسة أنواع القيمة والأسباب المصاحبة لتصنيفها ، سنحدد ما تمثله. هناك الكثير من المعايير التي ستسمح لها بتقديم وصف لا لبس فيه بين العالم والاقتصاديين الروس. من بين الأكثر شيوعًا: التكلفة هي مقدار المال الذي يتم تعيينه كشرط لمعاملة في عملية التفاعل بين موضوعات علاقات القانون المدني في الوقت المقدر لنقل حقوق الملكية أو الآليات الأخرى لاستخدام الكائن. ويرتبط مفهوم "التقييم" ، بدوره ، بآلية لتحديد المبلغ المعني.
جوانب التقييم
يمكن أن تكون أهداف التقييم هي العقارات والخدمات والنقل والأدوات المنزلية والملكية الفكرية - كل ما ينص عليه القانون المدني كموضوع محتمل للمعاملات التي تشمل الأفراد والكيانات القانونية. الإجراء المرتبط بتحديد القيمة النقدية ، التي يتم نقلها من موضوع العلاقات القانونية إلى آخر هو الأساس لنقل حقوق الملكية ، يتم من خلال طرق معترف بها من قبل الطرفين. يمكن أيضًا تقديمها من قبل أطراف ثالثة ، ولكن تخضع لاتفاق مع المشاركين الرئيسيين في المعاملة.
يمكن تحديد هذه الأنواع أو أنواع أخرى من قيمة السلع أو الممتلكات أو الخدمات ، اعتمادًا على طبيعة العلاقة القانونية ، بناءً على طلب الأطراف أو بموجب متطلبات القانون. لذلك ، على سبيل المثال ، في المعاملات العقارية ، يكون استخدام خدمات المثمنين في كثير من الحالات إلزاميًا لتسجيل حقوق الملكية.
مناهج التقييم
التقييم ، وكذلك ، على سبيل المثال ، تحديد نوع القيمة ، يمكن إجراؤه في إطار مناهج مختلفة. في ممارسة الأعمال التجارية الروسية ، هناك ثلاثة عوامل رئيسية: مربحة ومقارنة ومكلفة. دعونا ننظر في جوهرها.
يتضمن نموذج الدخل استخدام الطرق التي تستند إلى حساب الإيرادات المقدرة من الاستخدام المحتمل لعنصر التقييم من قبل المالك الجديد - على سبيل المثال ، الإيجار. يتضمن النموذج المقارن دراسة الأشكال التي تميز أنواع قيمة الممتلكات لبعض الأشياء ، مع مؤشرات أخرى متشابهة للغاية من حيث الخصائص الأساسية. على سبيل المثال ، يقوم المثمن ، الذي يحدد المؤشر النقدي المناسب للشقة ، كقاعدة عامة ، بفحص العروض الحالية في سوق العقارات. في إطار نموذج التكلفة ، يتم حساب التكاليف المحتملة اللازمة من حيث الحفاظ على الكائن في حالة وظيفية مناسبة. إذا اشترى شخص ، على سبيل المثال ، جرارًا ، فيجب على خبير التقييم الذي عينه ، عند تحديد تكلفة هذا النوع من النقل ، أن يأخذ في الاعتبار التكاليف المحتملة المرتبطة بإصلاح المعدات.
نتيجة التكلفة
بمجرد أن يتم تحليل أنواع قيمة الممتلكات وإعطاء التقييم المقابل ، يمكن استخدام نتائجه كدليل لتحديد السعر النهائي للصفقة. أو لأغراض أخرى - على سبيل المثال ، عند إبرام عقد تأمين ، أو منح قرض ، أو بيع سهم ، وما إلى ذلك. دعونا نفكر في أنواع القيمة المميزة في تقييم الأشياء المختلفة من قبل خبراء روس. وكذلك كيف يمكن استخدام المعلومات ذات الصلة في الممارسة.
تصنيف التكلفة
ما أنواع قيمة هذا التقييم أو ذاك التي يتميز بها الخبراء المعاصرون؟ هناك الكثير من معايير التصنيف. فكر في أحد النماذج الشائعة بين الاقتصاديين الروس.
يحتوي ، على وجه الخصوص ، على القيمة السوقية. هذا هو السعر الذي يتم تحديد قيمته في وقت تقييم الكائن ، شريطة أن يتم بيعه في قطاع تنافسي. أي أن المتطلبات الأساسية لتحديد القيمة الصحيحة هي توافر المعلومات العامة حول مبادئ تسعير البضائع ، وغياب العوامل الخارجية (التنظيمية) الهامة التي تؤثر على السعر.
هناك قيمة استثمارية في النموذج قيد النظر. يتم تحديد مؤشراته من أجل توفير المعلومات للأشخاص المهتمين بالاستثمار في شيء معين. في بعض الحالات ، قد تتزامن قيمة الاستثمار مع القيمة السوقية. ولكن هذا ليس هو الحال دائمًا. في بعض الأحيان ، في نفس الوقت الذي يتم فيه الاستثمار ، يتم أيضًا حساب القيمة المتبقية للكائن. وتعبر قيمتها عن المبلغ المحتمل للعائد المحتمل عند إعادة بيع موضوع المعاملة.
هناك قيمة مساحية. الغرض من تأسيسها هو تسجيل الكائن في سجل دولة أو صناعة معين مع الاستخدام اللاحق للمعلومات بواسطة البيانات ذات الصلة. كقاعدة ، نتحدث في هذه الحالة عن حساب الضرائب. عادة ما تكون القيمة المساحية أقل من السوق ، إذا تحدثنا عن العقارات ، أو مساوية لها تقريبًا.
هناك أيضا شيء مثل قيمة التأمين. أنها تنطوي على حساب مبلغ المدفوعات بموجب عقد التأمين. في بعض الحالات ، يتم أيضًا حساب تكلفة استبدال كائن في وقت واحد معه. يحدث هذا ، على سبيل المثال ، إذا كان الاتفاق المقابل مع شركة التأمين لا يعني تعويضًا نقديًا ، ولكن جلب الشيء إلى حالته الوظيفية الأصلية عند حدوث تلف أو فشل.
وهكذا ، درسنا الأنواع الأربعة من القيمة الأكثر شيوعًا في المدرسة الاقتصادية الروسية ، بالإضافة إلى العديد من الأنواع المكملة لها. هذه القائمة بالطبع ليست حصرية. هناك أنواع خاصة من القيمة السوقية ، بالإضافة إلى الاستثمار أو المساحة ، تتعلق بخصائص الأشياء ذات الوضع القانوني المختلف. ننتقل الآن إلى دراسة جوهر الأشياء التي يتم حساب المعلمة المقابلة لها في جانب الأهمية العملية.
تقييم الأعمال
بالطبع ، هناك الكثير من الأنواع المحددة من الكائنات التي يتم تحديد القيمة بالنسبة لها. من بين أكثر الممارسات التي تتم مواجهتها في ممارسة الأعمال الروسية ، الأعمال والعقارات. في الحالة الأولى ، يتم تقييم إجمالي أصول الشركات ومبادئ الإدارة والأنشطة المدرة للربح. قبل دراسة أنواع قيمة المشروع ، سيكون من المفيد تحديد الأهداف التي تواجه موضوع التقييم المقابل.
لماذا تحدد معايير التكلفة للأعمال التجارية؟ الخيار الأول هنا هو احتمالات بيع المشروع. يجوز لمالك الشركة أن يقرر القيام بشيء آخر ، ولكن قبل أن يكون من المفيد نقل التيار إلى يد مالك آخر. أيضا ، يمكن إجراء تقييم الأعمال لتحسين جودة إدارة الشركة ، وتحديد أوجه القصور المحتملة في نظام الإدارة. خيار آخر هو جذب انتباه المستثمرين إذا لم يكن هناك ما يكفي من رأس المال العامل ، أو حددت الشركة المهمة لتوسيع السوق ، ونتيجة لذلك هناك حاجة إلى أموال إضافية. يمكن إجراء تقييم الأعمال عند التقدم للحصول على قرض - إنه ، كقاعدة عامة ، هو بمثابة دليل لاتخاذ قرارات بشأن منح قرض من قبل البنك.
قيم تقييم الأعمال
ما هي أنواع القيمة التي ينطوي عليها تقييم الشركات؟ ما هي المبادئ الأكثر استخدامًا هنا؟ الأنواع الرئيسية للقيمة التي تنطبق على تقييم الأعمال هي السوق والاستثمار. وفقًا لبعض الخبراء ، بالنظر إلى إمكانية شراء مؤسسة ، يُنصح الشريك بالتركيز على الاتجاه الثاني في تحليل الاحتمالات ذات الصلة. نظرًا لأن سعر "السوق" النموذجي للأعمال التجارية هو مؤشر لا يتحدث دائمًا بوضوح عن إمكانات التطوير للمؤسسة. ولكن إذا كنا نتحدث عن تحديدها بدقة ، فيمكن أن تستند المبادئ الأساسية لحساب الأرقام الضرورية:
- من خلال مقارنة المؤشرات المتاحة مع تلك التي تميز المشاركين الآخرين في السوق ؛
- دراسة المزايا التنافسية للأعمال ؛
- حول الرؤية الذاتية للخبراء الذين يجرون التقييم ؛
- دراسة تأثير العوامل الخارجية.
إذا كنا نتحدث عن تحديد القيمة الاستثمارية للأعمال التجارية ، فيمكن تطبيق نفس المبادئ ، ولكن بالإضافة إلى ذلك ، يجوز أيضًا استخدام عدد من المبادئ الأخرى:
- نمذجة سلوك الكيانات المشاركة في العمل (تأثير العوامل) ؛
- حساب الربحية (زيادة القيمة السوقية بمرور الوقت).
يمكن أن ترضي مؤشرات القيمة المحددة المشتري المحتمل لشركة أو مستثمر ، اعتمادًا على الحجم المقدر للاستثمارات في الشركة وما هي احتمالات عائدها على الاستثمار. في كثير من الحالات ، قد يكون الاستثمار من أصل ائتماني. يجب ألا تختلف قيمة الربح المحتمل عن الصفر فحسب ، بل يجب أن تضمن أيضًا دفع الفوائد للبنك. قد تتضمن الإرشادات الإضافية في اتخاذ قرارات المستثمرين ، دون احتساب المؤشرات التي تعكس القيمة السوقية والاستثمارية للشركة ، ما يلي:
- الاستدامة المقدرة للأعمال (القدرة على توليد الدخل على مدى فترة طويلة) ؛
- ربط فترات الاسترداد مع الشركات التنافسية (ربما يكون أكثر ربحية للمستثمر أن يستثمر في شركة أخرى ، وللمشتري للحصول عليها) ؛
- مستوى الثقة بين الشركاء.
يمكن أن تكون هذه المعايير ذاتية للغاية. لذلك ، في ممارسة الأعمال التجارية ، تعد القيمة السوقية والاستثمارية للشركة معلمات مهمة ، ولكنها ليست دائمًا عوامل رئيسية.
عامل آخر محتمل هو تكلفة أنواع العمل المرتبطة بتقييم الأعمال التجارية للاستثمار أو الشراء المحتمل. إذا كانت دراسة المشروع يمكن أن تكون مصحوبة باستثمارات كبيرة لا تنطوي على ربح حقيقي (على سبيل المثال ، الاتصال بالخبراء الخارجيين ومراجعي الحسابات والمحللين) ، فمن المحتمل أن المستثمر أو المشتري المحتمل للعمل يفضل عدم التعامل مع شركة معينة.
تقييم الممتلكات
سيكون من المفيد دراسة أنواع قيمة الممتلكات ، وكذلك النهج التي يتم تنفيذها في تقييمها. ولكن قبل ذلك - كما في حالة الأعمال - نحدد الأهداف التي يسعى إليها المشاركون في المعاملات المدنية من النوع المقابل. تنشأ الحاجة إلى دراسة أنواع قيمة الممتلكات ، وكذلك اللجوء إلى خدمات المثمن ، في الحالات الرئيسية التالية:
- هناك صفقة بيع شقة أو مكتب أو مبنى أو مبنى آخر ؛
- أصول الشركة القيمة ؛
- يتم تحديد حجم القاعدة الضريبية من حيث الضرائب العقارية.
بالطبع ، في الممارسة العملية يمكن أن يكون هناك أسباب أكثر لتقييم العقارات. على سبيل المثال ، في بعض الحالات يصبح من الضروري تحديد أنواع التكلفة المقدرة بالإضافة إلى الإجراءات الأساسية. أو - كخيار - لتقييم العقارات بهدف نقلها لاحتياجات الدولة.
قيم تثمين الممتلكات
لاحظنا أعلاه أن الأنواع الرئيسية لقيمة المؤسسة هي السوق والاستثمار. فيما يتعلق بالعقار ، يمكن التحقق من نفس المعلمات ، ولكن كقاعدة عامة ، بالإضافة إلى عدد من العوامل الأخرى. وهي القيمة المساحية والتأمينية للكائن. في بعض الحالات ، يتم تحديد التصفية أيضًا. لقد نظرنا بالفعل في ميزات تحديد قيمة السوق والاستثمار أعلاه. في حالة العقارات ، تشبه المبادئ والأساليب العامة في شكلها بشكل عام تلك المستخدمة في تقييم الأعمال. إنهم يشاركون فقط عندما يكونون أكثر تكيفًا مع تفاصيل السوق المقابلة: يتم استبدال "المنافسة" بـ "الحالة" (مستوى الإصلاح ، ومواد التشطيب ونوعيتها ، وما إلى ذلك) ، و "الربحية" - من خلال "الارتفاع المتوقع في الأسعار".
دعونا نفحص الآن كيف يتم حساب أرقام الكادسترول وقيم التأمين والتصفية. كل منهم لديه بعض التفاصيل. يتميز كل نوع من القيمة المحددة من القائمة بسمات في جانب طرق التقييم. اعتبرهم.
عندما يتعلق الأمر بالقيمة المساحية للعقار ، فإن المقيم يأخذ كأساس المنهجيات المنعكسة في المصادر التشريعية ذات الصلة ، وتوصيات وزارة المالية والإدارات الأخرى المسؤولة عن الاستخدام العملي للمعلومات ذات الصلة بالسكن. في بعض الحالات ، يمكن أيضًا استخدام معايير محددة لتحديد القيمة السوقية لشيء ما. يمكن دراسة الوثائق الفنية المختلفة.
إذا كانت المهمة هي تحديد القيمة المؤمنة للعقار ، ففي هذه الحالة ، كقاعدة ، يتم توجيه المثمن بشكل أساسي من خلال أساليب السوق ، ولكن يتم تعديله وفقًا للمحتوى الفعلي لعملية الشراء والبيع. على سبيل المثال ، إذا اشترى شخص شقة برهن عقاري ، عندها فقط يمكن تضمين مبلغ القرض في قيمة التأمين. وفي هذه الحالة ، قد يكون الأساس المناسب لحساب المبلغ بموجب العقد مع شركات التأمين أقل مما لو تم أخذ القيمة السوقية للشقة بشكلها الخالص.
الرهن العقاري هو مثال على جزء من السوق حيث قد تكون القيمة المتبقية لشيء ما ذات مغزى عمليًا لموضوعات معاملات القانون المدني. على سبيل المثال ، إذا كان الفرد أو المنظمة غير قادر على تلبية شروط دفع القرض ، فربما يقرر البنك بيع العقار المرهون. حتى قبل التوقيع على صفقة قرض ، قد ترغب مؤسسة مالية على الأرجح في تحليل احتمالات عنصر التصفية في المشروع.
نلاحظ ، مع ذلك ، أن بعض الخبراء يعتبرون أنه من غير القانوني استخدام مصطلح "القيمة المتبقية" فيما يتعلق بالمعاملات العقارية عند التعامل مع البنوك. والحقيقة هي أن اتفاقية الرهن العقاري ، بشكل افتراضي ، لا تعني نقلًا إلزاميًا للشقة إلى ملكية البنك - فهي مجرد إجراء أمني للقرض. بينما في شكلها النقي ، تنطوي قيمة التصفية على حساب السعر الذي سيتمكن مالك الشيء (على سبيل المثال ، الأعمال التجارية) من بيع ممتلكاته (على سبيل المثال ، بسبب إفلاس المؤسسة). لذلك ، يجب استخدام المصطلح المعني فيما يتعلق بالعقار بحذر.
